Yvonne van Osch  home  portfolio  over mij

Albanië artikelen, #3


Zakendoen in Albanië

Vergeet de bouwmaffia. Volop kansen voor ruimtelijke ontwikkeling in Albanië


Martin Sobota is gek op Albanië, ook omdat hij er als architect unieke kansen gekregen heeft. Kritiek op premier Edi Rama vindt hij vaak wat makkelijk en eendimensionaal. Hij raadt investeerders aan zich niet af te laten schrikken. ‘Ga gewoon kijken hoe het er is.'


door Yvonne van Osch, 19 oktober 2020

Laten investeerders zich afschrikken dan? Jazeker. Want Albanië, dat is maffia, corruptie, cliëntelisme. Een elite van nauwelijks opgeleide gladjakkers met dikke zwarte SUV’s, kalashnikovs en obsceen veel geld, die alle macht en rijkdom onder zich houden ten koste van een uitgeputte bevolking. Een land waar asfalt altijd wel ergens in zand en grint tot stilstand komt. Aldus het bij velen overheersende beeld van een van de meest ongerepte landen van Europa.


‘Zo’n beeld komt misschien niet uit de lucht vallen,’ zegt Martin Sobota, architect van het gerenommeerde Cityförster. ‘Er is onrecht en ongelijkheid in Albanië. Zaken zijn soms niet goed geregeld en met afspraken kun je vaak maar beter wat armslag nemen. Maar kijk naar de ontwikkelingen. Kijk wat er de afgelopen decennia uit de modder is getrokken. Zelf heb ik er kansen gekregen waar ik indertijd in Nederland alleen maar van kon dromen.’


Bouwboom

Martins kennismaking met Albanië gaat terug tot 2004. Hij reisde als student architectuur en stedenbouw op uitnodiging van kunstenaar en politicus Edi Rama, de huidige premier, die toen burgemeester van Tirana was. ‘Een soort tijdreis,’ vertelt hij. ‘Via Skopje en Ohrid en dan soppend door de prut over de grens bij Tushemist. Het duurde zowat een dag om in Tirana te komen.’


De Albanese hoofdstad werd buiten de ring van in fascistisch-Italiaanse stijl opgetrokken overheidsgebouwen gedomineerd door de woonkazernes van grauw beton waarin het gros van de mensen onder de communisten gehuisvest was. Rama had in een gebaar van opgewekte vernieuwingsdrift een deel van de flats laten overschilderen in felle kleuren en patronen. Nu was het tijd voor een meer stoffelijke renovatie. De bouwboom was begonnen. En er was behoefte aan goede, betaalbare architecten.


Sfinx van Durrës

Zoals Martin. In 2005 won hij voor Cityförster samen met Shift Architecture zijn eerste prijsvraag in de hoofdstad, voor Park City, een stedenbouwkundige schakel tussen de rivier en een verlaten landingsbaan in het westen van Tirana. Het handelsmerk van de architect en zijn partners: gedurfde, rust en ruimte creërende ontwerpen waarin natuur, stad en publieke ruimte mede door gebruik van lokale materialen en vegetatie op een vloeiende manier samenkomen. Met de Sfinx in Durrës heeft Cityförster inmiddels zijn naam gevestigd.


sfinx

De Sfinx, die Cityförster samen met Boom Landscape realiseerde aan de boulevard van Durrës. Het bouwwerk werd hét decor voor trouwfoto’s en won in 2018 de Big Architecture Award. Foto: Blerta Kambo



Dhërmi en Jalë

In Albanië werkt Martin nu doorgaans samen met Boom Landscape. Hun recente projecten richten zich op de Rivièra, het zuidwestelijk kustgebied, waar zich een ongekende parelketting van stranden en baaien uitstrekt achter steil oprijzende kliffen en hellingen. Ze transformeerden onder andere het drukke en verrommelde waterfront van Dhërmi en Jalë tot een ruime, boomrijke, autovrije promenade.


Het project verliep niet zonder de normale kleine ergernissen en frustraties (zie kader) maar werd een nog groter succes dan de partners verwachtten. ‘Vooral het weren van verkeer had aanvankelijk op bezwaren gestuit,’ vertelt Martin. ‘Restauranthouders waren bang dat ze klandizie zouden verliezen. Maar grappig genoeg is juist het tegendeel gebeurd. Iedereen is hartstikke blij. Het is rustiger, de lucht is frisser. Mensen genieten van de ontspannen atmosfeer.’



dhermi waterfront

Artist impression van de nieuwe boulevard van Jalë  (note: een aangelijnde hond zul je in Albanië niet vaak zien). 
Beeld: Boom Landscape



Albergo diffuso

Een volgend spannend project is in het oude Dhërmi, dat hoog boven de kust in reliëf tegen de heuvels ligt. Veel gebouwen zijn er door migratie verlaten en vervallen geraakt. Om eeuwen traditie veilig te stellen, werkt Martin hier met een lokale investeerder aan een albergo diffuso, een hotel verdeeld over meerdere gebouwen.

Martin is blij dat de regering nieuwe vormen van duurzaam ondernemen steunt, zoals dit in Italië ontstane concept dat al vele historische dorpjes van de vergetelheid heeft gered. 'De Rivièra heeft de naam het vrije speelveld van grote investeerders te zijn,' zegt hij, 'en misschien is inderdaad niet alles wat je ziet even verantwoord en esthetisch, maar geloof me: het had veel erger gekund. Veel mensen weten niet dat een aantal jaren geleden een masterplan is vastgelegd juist om kapitalistische uitwassen en versnippering tegen te gaan.’


Wat wél versnipperd is,' geeft hij aan, 'is het eigendom, en dat is absoluut een lastig aspect. Na de val van het communisme hebben mensen allemaal een stukje grond gekregen. Velen houden daar hardnekkig aan vast in de hoop dat het meer waard zal worden, en dat kan voor ontwikkelaars heel vertragend werken. Wat nu vaak gebeurt is dat zij de eigenaars voor het gebruik van hun grond een aandeel bieden en dat is prima, maar het betekent soms wel dat je met tientallen eigenaars om tafel moet. En ligt er één dwars, dan zit je al in de boot. In de promenade van Dhërmi zit bijvoorbeeld een gekke kronkel die daarmee te maken heeft. Als projecten stranden of verzanden is het niet zelden in verband met eigendomskwesties.’





martin

Architect Martin Sobota, founding partner van Cityförster



Van plan tot promenade
Hoe verloopt een project zoals de transformatie van Dhërmi en Jalë? Architect Martin Sobota: ‘Meestal worden een aantal partijen uitgenodigd om in te schrijven, soms win je een aanbesteding op basis van ervaring en prijs, soms wordt een ontwerpwedstrijd uitgeschreven. Je presenteert je ontwerp aan stakeholders zoals de lokale politiek en ondernemers. Als het ontwerp gekozen wordt, wordt de milieu-impact getoetst en vinden eventuele gesprekken met burgers plaats. Is het ontwerp goedgekeurd, dan maak je een bestek, dat is een omschrijving van het werk, inclusief de administratieve, juridische en technische details en de wijze van uitvoeren. Dit vormt samen met de tekeningen de basis van het contract tussen opdrachtgever en aannemer.’
‘In Albanië is onze opdrachtgever vaak het Albanian Development Fund. Zij gaan over de aanbesteding. Als architectenbureau houden wij vooral de esthetische supervisie.'

Frustraties
Die supervisie, hoe gaat dat? Martin: 'Nu kom je bij de moeilijke aspecten van een land als Albanië. Er lopen veel experts rond en ontzettend hardwerkende, aardige mensen, maar goede planning en projectmanagement is niet iedereen gegeven. Het gebeurt wel dat ik weken aan het mailen ben over een bepaald detail en het dan toch nog misgaat. Dan is het beton al gegoten en kun je niets meer doen. Dat is frustrerend, daar moet je tegen kunnen. Mede daarom maak ik zelden meer afspraken van tevoren als ik een aannemer of contactpersoon wil zien. Ik pak gewoon het vliegveld en app dan dat ik eraan kom. Aan de andere kant zijn veel Albanezen meesters in improviseren en kunnen ze heel veel regelen in enorm korte tijd. Dat blijft fascinerend om te zien.'





Mare e monti

Het plan voor de albergo diffuso in Dhërmi is verbonden met de aanleg van een wandelpad langs een wonderbaarlijke hoeveelheid kloosters en kerkjes op de hellingen, tot aan het strand. Martin ziet uit naar de uitvoering, ook vanwege de mogelijke impact voor de bevolking. Het kan direct en indirect werk betekenen voor de dorpsbewoners en een nieuw soort toerisme trekken naast dat van de strandgangers. Mare e monti, noemen we dit idee, het koppelen van de zee waar Albanië om bekend is aan het relatief onbekende berggebied daarachter. Je hoopt daarmee op een behapbaar toerisme in alle seizoenen.


De mogelijkheden voor wandel- en cultuurtoerisme aan de Rivièra zijn sensationeel, maar een abc’tje is het zeker niet. 'Het is altijd een kwestie van schaal. Niemand wil een Turkse Rivièra waar de all inclusives zij aan zij staan, maar met drie romantische hostels in een pittoresk bergdorp bied je de lokale bevolking ook weinig perspectief. Ziehier ook de paradox van het authentieke toerisme: dat waar je mensen mee lokt – ongerepte natuur, stille stranden, mooie traditionele dorpjes – wordt teniet gedaan als teveel mensen luisteren naar je lokroep.’



qeparo

Qeparo, een van de half verlaten dorpen aan de Albanese Rivièra. Samen met MVO Nederland deed Cityförster hier onderzoek naar de mogelijkheden voor agrotoerisme.



Kritiek op Rama

Martin Sobota is een pionier geweest. Hij beseft dat hij het geluk had in een spannende tijd voet aan de grond te hebben gekregen. Ook dankzij een premier die nu almaar meer omstreden is. ‘Rama heeft ons alle ruimte gegeven om te experimenteren. Hij heeft zijn nek uitgestoken en heel veel tegenwind geïncasseerd. Het verven van flats, al die ambitieuze, innovatieve en mediagenieke projecten… We hebben niet eens schoon drinkwater! riepen de mensen. Zijn standpunt was: je moet ook iets hebben om trots op te zijn.’


‘Het is makkelijk om kritiek te hebben op Rama,’ zegt Martin. ‘Hij is sturend en heeft een eigen manier om met tegenspraak om te gaan. Maar je moet niet vergeten wat hij met diezelfde eigenschappen voor elkaar gekregen heeft. In Tirana alleen al de renovatie van het Skanderbegplein, het planten van duizenden bomen, het opruimen van de wildgroei aan kiosken. Maar ook aan de kust, waar hij meteen bij zijn premierschap vast liet leggen dat op een strook van 100 meter vanaf de zee niets nieuws gebouwd mag worden. Kijk hoeveel profijt we daar nu van hebben. En het 100-dorpen programma dat hij jaren geleden is gestart met het opknappen van pleinen, heeft op veel plaatsen echt iets moois gebracht. Zonder dat er een TUI of Shell aan te pas gekomen is.’


'Laat je niet afschrikken als je partnerschap in Albanië zoekt,' raadt Martin aan. 'Ga er eens heen, als corona voorbij is. Misschien word je net als ik door de charme van het ongerepte aangeraakt. Vooral in de combinatie landbouw en toerisme zit veel toekomst volgens mij. Wat belangrijk is, is dat je goede banden opbouwt met lokale partijen en je je papierwerk op orde krijgt. Maar er liggen superveel kansen en mensen zijn heel hongerig om mee te werken. Er is nog heel veel te ontwikkelen.’

 



In 2016 onderzocht Cityförster samen met MVO Nederland en andere partners enkele business cases in de historische kustplaats Qeparo. De weerslag van het onderzoek Traveller and the olive grove is nog steeds actueel en een mustread voor iedereen die iets in Albanië wil ondernemen op het snijvlak van agricultuur, toerisme en ruimtelijke ontwikkeling.

Lees hier over de deelregeling architectuur op de site van het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie.

De overheid geeft richtlijnen en tips voor zakendoen zonder corruptie.






Albanië bij de EU


In maart 2020 kreeg Albanië groen licht kreeg voor het starten van onderhandelingen over toetreding tot de EU. In de aanloop naar het lidmaatschap wil ik graag schrijven over kansen voor Nederlands-Albanees partnerschap.

Ken je Nederlanders die in Albanië een bedrijf hebben of goederen uit Albanië importeren? Laat het weten.
Bel 06-37313100 of mail

 Bekijk hier mijn reisgids van Albanië of lees over het schrijven ervan mijn Albaniëblog

   



Terug naar het overzicht van Albanië
Naar mijn homepage
Naar mijn portfolio






Tekstbureau Yvonne van Osch
Binnenkadijk 117, 1018 ZE Amsterdam
opschrift@tip.nl | 06-37313100


mail linkedin twitter